Praskne realitná bublina začiatkom roku 2023?
Koncom marca 2022 začala priemerná cena bytu predaného v niektorom z krajských miest na Slovensku atakovať necelých 2 800 za meter štvorcový. Medziročný nárast cien bytov v najväčších slovenských mestách sa zvýšil o 29 %. Prudké zdražovanie vyvoláva obavy, kedy praskne realitná bublina.
Pandémia spojená s vypuknutím ochorenia Covid-19 podnietila nákupné šialenstvo na realitnom trhu. Pretrvávajúci nedostatok bývania, ktorý trvá niekoľko desiatok rokov v kombinácii s historicky najnižšími sadzbami hypoték, zmenami na pracoviskách a novými príležitosťami prispel k vytvoreniu realitnej bubliny. Realitná bublina môže každú chvíľu prasknúť. Naši odborníci vám v tomto článku prinášajú prehľad očakávaní realitných expertov na rok 2022.
Čo prognózujú realitní experti?
Danielle Hale, hlavná ekonómka portálu Realtor.com uviedla: "Očakávame, že rok 2022 bude pre trh s nehnuteľnosťami víchricou. Očakáva sa, že predaj nehnuteľností sa zvýši o ďalších 6,6 % a ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 2,9 % nad rámec maximálnych hodnôt z roku 2021. Postupné zvyšovanie hypotekárnych sadzieb spôsobí, že cenová dostupnosť bude pre kupujúcich nehnuteľností hlavným faktorom, najmä pre 45 miliónov mileniálov vo veku 26 až 35 rokov, ktorí sú v najlepšom veku na kúpu prvého domu. Dopyt zo strany týchto mladých domácností udrží trh konkurencieschopný a rýchly aj napriek miernemu nárastu zásob bytov, keďže stavitelia naďalej zvyšujú produkciu a v roku 2022 zvýšia počet začatých stavieb rodinných domov o 5 %.
Nielen vo veľkomestách, ale aj v turistických oblastiach rastú ceny raketovým tempom
Zatiaľ čo pre troma rokmi ste si mohli nájsť dvojizbový byt v Tatranskej Lomnici za 100 000,-€, teraz je ponuka dvojizbových bytov v Tatranskej Lomnici v intervale od 260 000,-€ a viac. Trošku nižšie ceny sú aj v Smokovcoch či ostatných tatranských osadách, no tempo zdražovania je rovnaké. Cena pozemkov vo Vysokých Tatrách stúpla za posledných šesť rokov neuveriteľne stúpla.
Potvrdil to aj majiteľ popradskej realitnej kancelárie: "Pred šiestimi rokmi sme predávali istý pozemok vo Vysokých Tatrách za 120 000,-€. Kúpil to istý pán, ktorý ten istý pozemok predal tento rok znova cez našu realitnú kanceláriu v marci za 420 000,- Je to naozaj neuveriteľný nárast. Podobne je na tom aj ponuka v Nízkych Tatrách či iných strediskách slovenského turizmu."
Predmestia budú naďalej lákadlom pre väčšinu záujemcov
Hoci problémy s cenovou dostupnosťou budú prameniť z rastúcich cien a hypotekárnych sadzieb, rastúce nájomné, ktoré sa podľa prognóz zvýši o 7,1 %, bude silnou motiváciou pre mnohých nádejných záujemcov o prvé bývanie. Okrem toho budú mať všetci záujemcovia o bývanie určité výhody, ktoré vyplývajú z konkurenčného trhu práce. Predpokladá sa, že príjmy sa zvýšia o 3,3 %, a keďže mnohí zamestnávatelia sa snažia prilákať a udržať si talenty bez vplyvu na ich náklady, očakáva sa, že flexibilita na pracovisku bude pokračovať. To by malo potenciálnym záujemcom o bývanie uvoľniť ruky a rozšíriť parametre hľadania o predmestia a v niektorých prípadoch aj o úplne nové, menej drahé metropolitné oblasti.
To znamená, že očakávame, že predmestia a trhy, ktoré ponúkajú dobrú hodnotu nehnuteľností, budú aj naďalej priťahovať nadmernú časť pozornosti. Hoci sa tým znížila relatívna cenová dostupnosť mnohých takýchto oblastí, stále ponúkajú nižšiu cenu za štvorcový meter, a tým aj príležitosť pre kupujúcich. Celkovo bude trh s nehnuteľnosťami naďalej konkurenčný, ale kupujúci budú mať nové spôsoby, ako týmto výzvam čeliť.
Bob Pinnegar, prezident a výkonný riaditeľ Národnej asociácie pre nájomné nehnuteľnosti tvrdí: "Dostupnosť bývania zostane kľúčovou otázkou, keďže trh s nájomným bývaním sa snaží po pretrvávajúcich problémoch stabilizovať. Oneskorenie dodávateľského reťazca a pokračujúca inflácia budú mať tiež vplyv na všetky aspekty odvetvia, od správcov nehnuteľností cez nájomcov až po vlastníkov."
Hoci pandémia priniesla zvýšený dôraz na dostupnosť bývania, dostupnosť je kľúčovým problémom v celom odvetví už roky a bude aj v roku 2022 v centre pozornosti. Dopyt po bytových a rodinných domoch naďalej prevyšuje ponuku, čo v konečnom dôsledku zvyšuje konkurenciu a poškodzuje dostupnosť bývania. Je tiež pravdepodobné, že po búrlivom období počas pandémie budeme svedkami zvýšeného regulačného úsilia zameraného na trh nájomného bývania.
Daryl Fairweather, hlavný ekonóm spoločnosti Redfin potvrdil, že: "Po dvoch rokoch bezprecedentnej neistoty na trhu s bývaním očakávame, že rok 2022 bude rovnako nepredvídateľný. Očakávame, že 30-ročné fixné sadzby hypoték budú do konca roka pomaly rásť z približne 3 % na približne 3,6 %, čo sa pripisuje najmä ustupujúcej pandémii a pretrvávajúcej inflácii."
Do konca jesene vysoké sadzby hypoték v kombinácii s už vysokými cenami nehnuteľností na bývanie pravdepodobne spomalia medziročný rast cien na približne 3 %. Tento nízky rast cien pravdepodobne odradí špekulantov od vstupu na trh, čo poskytne kupujúcim väčšiu šancu na získanie bývania.
Aj klimatické zmeny budú mať vplyv na kupovanie nehnuteľností
Tiež sa predpokladá, že v roku 2022 začnú kupujúci nehnuteľností pri svojom rozhodovaní o kúpe bývania brať do úvahy aj klimatické zmeny. Slovensko stále nepatrí ku krajinám, kde sa prírodné katastrofy a extrémne výkyvy počasia podpisujú pod váhavé rozhodnutia pri kúpe nehnuteľností. No v iných krajinách sa čoraz častejšie berie ohľad na vplyvy klimatických zmien. Predajcovia nehnuteľností budú teda musieť investovať aj do prvkov odolných voči klimatickým zmenám.
Nákupný zážitok "všetko v jednom" bude normou
Hoci mediánové ceny nehnuteľností budú pravdepodobne rásť miernym tempom, v budúcom roku očakávame mierne vyššie fixné a nastaviteľné sadzby hypoték v dôsledku vyšších inflačných tlakov. Národná banka Slovenska bude teda nakupovať menej cenných papierov krytých hypotékami. Kupujúci a predávajúci by mali stále využívať výhody nízkych sadzieb hypoték. V roku 2021 bol zaznamenaný skutočný posun smerom k zákazníkom, ktorí uprednostňujú spoluprácu s vysokokvalifikovaným realitným maklérom, ktorý dokáže riadiť transakciu prostredníctvom tímu odborníkov.
Ekonomická neistota bude hnacou silou nepredvídateľnosti
Keďže každá európska krajina sa začína približovať k novému postpandemickému normálu, očakáva sa, že pretrvávajúca ekonomická neistota bude aj v roku 2022 hnacou silou nepredvídateľného trhu s bývaním. Aj Slovensko sa nachádza uprostred historicky nízkych úrokových sadzieb, ktoré poháňajú trh s nehnuteľnosti. Po každej expanzii však nasleduje aj recesia. Preto možno očakávať, že trh s bývaním sa po novom roku spomalí aj z toho dôvodu, že už bolo viac krát avizované, že úrokové sadzby pôjdu nepochybne hore.
Výstavba nových domov nebude stíhať uspokojovať dopyt
V roku 2022 budeme naďalej svedkami toho, že výstavba nových nehnuteľností nebude uspokojovať pretrvávajúci dopyt. Dôvodom sú najmä pretrvávajúce problémy v dodávateľskom reťazci a nedostatok pracovnej sily. To povedie k tomu, že na trhu bude menej nových nehnuteľností. A teda aj napriek zvyšujúcim sa úrokovým sadzbám bude naďalej zaznamenávať rekordne vysoké predajné ceny. To podnieti priestor na vznik alternatívnych metód kúpy a predaja a podporí rast spoločností, ktoré umožnia majiteľom nehnuteľností premieňať vlastný kapitál, ktorý si tvrdo vybudovali.
Rastúce ceny domov a nájomného prinesú v roku 2022 opätovné zameranie sa na krízu cenovej dostupnosti v jednotlivých európskych krajinách. Viacerí potenciálni kupujúci nehnuteľností budú mať obmedzený čoraz väčší počet trhov, ceny budú naďalej rásť rýchlejšie ako mzdy. Mnohí obyvatelia sa budú musieť naďalej uskromniť v nájomnom byte a zároveň čeliť nárastu cien. Náklady na predaj a nájom budú rásť oveľa rýchlejšie na sekundárnych a terciárnych trhoch, pretože ľudia budú vyhľadávať cenovo dostupnejšie bývanie.
Kvalifikovaní pracovníci sa nebudú môcť presťahovať ku pracovným miestam
Podľa názoru viacerých odborníkov ako aj vedeckých štúdií bude klesajúca cenová dostupnosť brzdiť migráciu, a tým spomaľovať rast zamestnanosti, pretože kvalifikovaní pracovníci sa nebudú môcť presťahovať tam, kde sú pracovné miesta. Prínosy zlepšenia dostupnosti bývania tak budú omnoho viac presahovať rámec priamych príjemcov, pretože sa bude zvyšovať celkový hospodársky rast a prosperita.
Odborníci na to, ako ušetriť počas rastu cien, ktorý spôsobila kombinácia vojny na Ukrajine a zvyšovanie cien energií, ponúkajú riešenie, ako ušetriť.
Autor: Martina Grechová, 8. Decembra 2022.