Ak vlastníš nehnuteľnosti, inflácie sa nemusíš báť
Kde sa viac oplatí investovať - v Bratislave alebo vo Vysokých Tatrách? Keďže nehnuteľný majetok sa neodpisuje, a teda nestráca hodnotu, patrí v súčasnosti k najvýhodnejším formám investovania. A to najmä aj preto, že v čase, kedy inflácia rastie a dosahuje maximálne čísla, dosahujú maximálne čísla aj hodnoty nehnuteľností.
Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku je v súčasnosti pre niektorých Slovákov značnou dilemou. Niektorí Slováci tuho uvažujú, či si svoju nehnuteľnosť nechať alebo ju predať. Predaj nehnuteľností je ideálnym spôsobom ako získať finančné prostriedky, no načasovanie predaja je potrebné správne odhadnúť. Náš tím odborníkov sa s realitnou odborníčkou rozprával o tom, ktoré druhy nehnuteľností možno v súčasnosti považovať za ideálne investičné príležitosti.
Adriana Jančíniová, ktorá pracovala pre viaceré realitné kancelárie, tvrdí, že nehnuteľnosti patria dlhodobo medzi najvýhodnejšie formy investovania. Bolo tomu tak aj v minulosti a súčasné tendencie naznačujú, že tomu tak bude aj v budúcnosti.
Prečo sa oplatí investovať do nehnuteľnosti?
Všetci úspešní investori investujú 40 až 70% všetkých investícií do nehnuteľností. Existujú aj investori, ktorí do nehnuteľností umiestňujú až 100% svojich voľných prostriedkov. No aj tu sa treba riadiť zlatým pravidlom o diverzifikácii rizika: "Nedávaj všetky vajíčka do jedného košíka!".
Ideálnou kombináciou investovania je rekreačná investičná nehnuteľnosť, nehnuteľnosť na bývanie a komerčná nehnuteľnosť. Takže príklad dokonalej diverzifikácie rizika pri investovaní do 3 investičných nehnuteľností vyzerá napríklad takto:
- Rekreačný investičný apartmán vo Vysokých alebo Nízkych Tatrách s perspektívnou alternatívou letného aj zimného využitia,
- 2-izbový byt v krajskom alebo okresnom meste,
- Obchodný nebytový priestor (kamenná prevádzka či predajňa) v centre krajského alebo okresného mesta.
Ktoré vlastnosti nehnuteľnosti považujú investori pri investovaní za kľúčové?
Určite je potrebné povedať fakt, že s vekom hodnota investície rastie. Stačí ak si pozriete akú hodnotu mala napríklad nehnuteľnosť, v ktorej bývate, pred 5 alebo 20 rokmi a porovnáte ju so súčasnou aktuálnou hodnotou. Ďalej ide o jedinečnosť alebo ak chcete originalitu. Ak je nehnuteľnosť viazaná na konkrétnu lokalitu, pozemok, priestor, to jej dáva skutočnú jedinečnosť.
Možno teda povedať, že list vlastníctva je najlepšia akcia?
Každá nehnuteľnosť v sebe ukrýva určitú stavebnú, funkčnú či spoločenskú hodnotu. Jej hodnota je veľmi stabilná. Nerastie skokom o desiatky percent za pár týždňov smerom nahor, ale určite neklesá nadol. Z rekreačnej nehnuteľnosti vyťažovanej špecializovanou spoločnosťou môžete získavať pravidelný mesačný, kvartálny alebo ročný výnos vo výške 4 - 15% p.a.. Podobne je to aj s komerčnými nehnuteľnosti alebo s nehnuteľnosti určenými na bývanie. Pri rekreačných investičných nehnuteľnostiach majitelia navyše dostávajú aj majiteľské benefity grátis (pobyty, vstupy do akvaparku, do wellness alebo na lyžovanie), či výrazné zľavy (v reštauráciách, na masáže, animácie, kino, detské atrakcie, a pod.).
Prečo treba rozlišovať lokalitu investície?
Lokalita nehnuteľnosti má rozhodujúci vplyv na dopyt, a tým aj na cenu nehnuteľnosti. Čo sa týka výberu nehnuteľností v prípade bytov, platí pravidlo, že ak sa orientujete na slovenské krajské mestá, prípadne rastúce okresné mestá s dobrou občianskou vybavenosťou, nemali by ste "stúpiť vedľa".
Oveľa dôležitejší je výber lokality v prípade kúpy rekreačnej investičnej nehnuteľnosti. Tu je potrebné hľadať takú lokalitu, ktorá ročne ponúka dostatočný počet izbonocí. Ide o takzvanú topsezónu. Topsezóna je obdobie, kedy je možné nehnuteľnosť vyťažovať za výnosovo výborných podmienok. Ideálnymi príkladmi sú napríklad lokality pri mori alebo lyžiarske strediská, ktorým ľadovec umožňuje lyžovať povedzme 8 mesiacov v roku. Prípadne, ak sa dá v prípade Slovenska spojiť turizmus s aquaparkmi. A keď sa k dvom silným sezónam (zimnej a letnej) pridruží jarná a jesenná "kongresová" či "seniorská" medzisezóna, možno hovoriť o investícii s veľmi priaznivou dobou návratnosti.
Z akého dôvodu sa oplatí investovať práve do rekreačných nehnuteľností?
Rekreačné nehnuteľnosti v sebe spájajú najmä investičnú výhodu ceny nehnuteľnosti v čase, ktorá rastie, a tým chráni investíciu pred inflačným znehodnotením. Hodnota sa zvyšuje násobne rýchlejšie ako rastie inflácia.
Ako možno nehnuteľnosti následne využívať, aby sa nám investícia vracala čo najskôr? Treba skúsiť podnájom, airbnb či booking?
V tomto prípade univerzálna rada neexistuje. Všetko to závisí od možností a skúseností investora. Začiatočníkom v investovaní do rekreačných nehnuteľností rozhodne odporúčame na začiatku nechať nehnuteľnosť vyťažovať skúsenej spoločnosti, a to ideálne vo veľkom rezorte. Tie dokážu prostredníctvom dynamickej cenotvorby maximalizovať výnos investora.
Ktoré lokality na Slovensku ponúkajú najvýhodnejšie nehnuteľnosti na investíciu?
V prípade bytových jednotiek ide určite o všetky slovenské krajské mestá. Z okresných miest sa na investovanie odporúčajú iba tie, ktoré naozaj výrazne rastú. Najmä čo sa týka počtu obyvateľov a prichádzajúcich investícií. Pri rekreačných investičných nehnuteľnostiach sú to určite Vysoké a Nízke Tatry alebo turistické ťaháky v blízkosti aquaparkov.
Naši odborníci tvrdia, že investícia do základných ľudských potrieb je ideálna práve preto, lebo ľudia budú bývať vždy. Aj preto možno investíciu do nehnuteľnosti na bývanie vnímať takmer ako bezrizikovú. Konzervatívny investor uprednostňuje byt na sídlisku pred rekreačným apartmánom v turistickom rezorte. Odvážnejší investori, ktorí kupujú rekreačné apartmány alebo chaty, dosahujú vyššie výnosy, ale zároveň podstupujú vyššiu mieru rizika.
Keďže rekreačných developerských projektov na Slovensku pribúda neúrekom, investor nehnuteľnosti by mal stále sledovať, či je lokalita vybranej nehnuteľnosti skutočne "dvojsezónna". Teda či má silnú sezónu v zime aj v lete. A tiež je potrebné zmapovať si skutočný pomer ponuky vs. dopyt v krátkodobom ubytovaní.
Autor: Martina Grechová, 2. Decembra 2022